Simulador de Financiamento (Price, SAC, SAM e SAA)

Como calcular

Simula um financiamento imobiliário ou de veículo nos quatro sistemas de amortização. A Tabela Price é o Sistema de Amortização Francês (SAF): a parcela é fixa do início ao fim. No SAC a amortização é constante e a parcela começa mais alta e cai mês a mês. O SAM é a média aritmética do Price e do SAC, ficando entre os dois. O SAA (americano) paga só juros durante todo o contrato e quita o principal inteiro na última parcela — por isso é o mais caro em juros totais (a ordem de custo em juros é SAA > Price > SAM > SAC). A partir do valor financiado, da taxa de juros mensal, do prazo, dos seguros obrigatórios (MIP sobre o saldo devedor e DFI sobre o valor financiado) e das taxas mensais, mostra a primeira e a última parcela, o total pago, os juros totais, o total de seguros e taxas e o CET ao ano — o Custo Efetivo Total, que reúne juros + seguros + taxas em uma única taxa anual comparável entre bancos.

Fórmula $$\begin{array}{cc}\text{parcela}& =\text{juros}+\text{amortização}+MIP\cdot \text{saldo}+DFI\cdot PV+\text{taxas}\\ \text{Price/SAF: }PMT& ={\displaystyle \frac{PV\cdot i}{1-{(1+i)}^{-n}}}\\ \text{SAC: }\text{amort}& ={\displaystyle \frac{PV}{n}}\\ \text{SAM: }\text{parcela}& ={\displaystyle \frac{{\text{parcela}}_{\text{Price}}+{\text{parcela}}_{\text{SAC}}}{2}}\\ \text{SAA: }\text{juros}& =PV\cdot i,{\text{amort}}_n=PV\\ \text{CET: }i\text{ tal que }PV& =\sum {\displaystyle \frac{{\text{parcela}}_t}{{(1+i)}^t}},\text{ao ano }{(1+i)}^{12}-1\end{array}$$

1. Informe o valor a financiar (já descontada a entrada).
2. Informe a taxa de juros mensal do contrato.
3. Informe o número de parcelas.
4. Escolha o sistema: Price/Francês (parcela fixa), SAC (parcela decrescente), SAM (média dos dois) ou SAA (americano, só juros).
5. Ajuste os seguros (MIP/DFI) e as taxas para os valores do seu contrato.
6. Leia a primeira e a última parcela, o total pago, os juros, o total de seguros e taxas e o CET ao ano.

Exemplo

R$ 200.000 financiados a 0,9% ao mês em 120 parcelas pela Tabela Price, com seguro MIP de 0,04%, DFI de 0,01% e R$ 25 de taxa de administração.

1. Parcela Price (juros + amortização): 200.000 × 0,009 ÷ (1 − 1,009⁻¹²⁰) = R$ 2.732,41, fixa do início ao fim.
2. Seguros e taxa no 1º mês: MIP 0,04% × 200.000 = R$ 80,00; DFI 0,01% × 200.000 = R$ 20,00; administração R$ 25,00 → primeira parcela R$ 2.857,41.
3. O MIP incide sobre o saldo devedor e cai mês a mês: a última parcela fica em R$ 2.778,49.
4. Total pago: R$ 338.972,75 — R$ 127.888,81 de juros e R$ 11.083,95 de seguros e taxas.
5. CET: 12,32% ao ano, acima dos 11,35% da taxa nominal anualizada — é o número para comparar bancos.

Pela Price a primeira parcela é R$ 2.857,41 e a última R$ 2.778,49; juros de R$ 127.888,81, seguros e taxas de R$ 11.083,95 e CET de 12,32% ao ano.

Erros comuns

• Comparar só a primeira parcela: o SAC começa mais caro, mas paga menos juros no total que o Price.
• Ignorar o CET: a taxa de juros nominal não inclui seguros e taxas — o CET sim, e é por ele que você compara bancos.
• Usar a taxa anual no campo da taxa mensal — converta a taxa anual para mensal antes de simular.

Glossário

Tabela Price

Sistema de parcelas fixas: a parcela é constante e a amortização cresce ao longo do tempo.

Sistema Francês (SAF)

Outro nome da Tabela Price (Sistema de Amortização Francês): parcela fixa, com juros decrescentes e amortização crescente. Price e SAF são a mesma coisa.

SAC

Sistema de Amortização Constante: a amortização é fixa e a parcela cai mês a mês conforme o saldo diminui.

SAM

Sistema de Amortização Misto: a média aritmética do Price e do SAC, parcela a parcela. Fica entre os dois em valor de parcela e em juros totais.

SAA

Sistema de Amortização Americano: paga só juros durante o contrato e quita o principal inteiro na última parcela. É o mais caro em juros totais.

Saldo devedor

O quanto ainda falta pagar do valor financiado, base sobre a qual incidem os juros do mês e o seguro MIP.

CET

Custo Efetivo Total: a taxa anual que reúne juros, seguros e taxas em um único número comparável entre bancos.